Hausmeisterkosten: was auf Mieter umgelegt werden darf und was nicht
Hausmeisterkosten dürfen nach § 2 Nr. 14 Betriebskostenverordnung auf Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Umlagefähig sind laufende Tätigkeiten wie Kontrollgänge, Reinigung, Gartenpflege und Winterdienst. Nicht umlagefähig sind Reparaturen, Instandhaltung und Verwaltungsaufgaben.
Wann dürfen Hausmeisterkosten umgelegt werden?
Bei Wohnraum regelt die Betriebskostenverordnung, welche Kosten Vermieter auf Mieter umlegen dürfen. Die Kosten für den Hauswart stehen dort in § 2 Nr. 14. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Bei Gewerbeimmobilien gilt die Verordnung nicht zwingend, dort entscheidet der Mietvertrag.
Ob Hausmeisterkosten auf Mieter umgelegt werden dürfen, entscheidet der Mietvertrag in Verbindung mit § 2 Nr. 14 BetrKV. Was Mieter zahlen, hängt also von diesem Vertrag und von der Abrechnung ab. Diese Übersicht ersetzt keine Prüfung im Einzelfall durch Ihren Rechtsberater.
Welche Tätigkeiten sind umlagefähig?
Umlagefähig sind die laufenden Arbeiten, die dem Erhalt von Ordnung, Sauberkeit und Sicherheit im Haus dienen:
- Kontrollgänge durch Haus und Außenanlagen
- Reinigung der gemeinsam genutzten Flächen
- Gartenpflege und Winterdienst
- Mülltonnen bereitstellen und zurückstellen
- Überwachung technischer Anlagen, etwa Heizung und Beleuchtung
Übernimmt der Hausmeister Aufgaben, die anderswo schon abgerechnet werden, etwa die Treppenhausreinigung, dürfen diese Kosten nicht doppelt erscheinen. Das betrifft auch Flächen wie Tiefgarage und Keller reinigen.
Was ist nicht umlagefähig?
Nicht umgelegt werden dürfen nach § 1 Abs. 2 BetrKV:
- Instandhaltung und Reparaturen, zum Beispiel eine Tür einstellen oder einen Zylinder tauschen
- Verwaltungsaufgaben, zum Beispiel Wohnungsübergaben, Handwerker beauftragen, Schlüssel verwalten
Auch die Notdienstpauschale eines Hausmeisters zählt zur Verwaltung. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18.12.2019 (VIII ZR 62/19) entschieden.
Warum getrennte Rechnungen so wichtig sind
Erledigt ein Hausmeister umlagefähige und nicht umlagefähige Arbeiten, müssen die Kosten aufgeteilt werden. Wer pauschal abrechnet, riskiert, dass Mieter die Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung zu Recht kürzen. Ein Leistungsverzeichnis mit Zeitanteilen und eine Rechnung, die beide Bereiche getrennt ausweist, machen die Abrechnung nachvollziehbar.
Bei unserem Hausmeisterservice weisen wir umlagefähige und nicht umlagefähige Leistungen getrennt aus. Für die Gebäudereinigung gilt dasselbe.
Häufige Fragen
Sind Hausmeisterkosten immer umlagefähig?
Nur die laufenden Tätigkeiten, und nur wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Reparaturen und Verwaltungsaufgaben trägt der Vermieter.
Darf eine Notdienstpauschale umgelegt werden?
Nein. Der Bundesgerichtshof hat sie als Verwaltungskosten eingeordnet (Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19).
Wie wird ein Hausmeister abgerechnet, der auch repariert?
Die Kosten werden nach Zeitanteilen aufgeteilt. Nur der Anteil für die laufenden Tätigkeiten darf in die Nebenkostenabrechnung.
Gilt das auch für Gewerbemieter?
Bei Gewerbe ist die Betriebskostenverordnung nicht zwingend. Welche Kosten umgelegt werden, regelt der Mietvertrag.
Was kann ein Mieter tun, wenn er die Abrechnung bezweifelt?
Er kann Belegeinsicht verlangen. Eine Rechnung, die umlagefähige und nicht umlagefähige Leistungen trennt, beantwortet die meisten Fragen bereits.
Hausmeisterservice mit sauber getrennter Rechnung
Wir weisen umlagefähige und nicht umlagefähige Leistungen getrennt aus, damit Ihre Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar bleibt.
Quellen: § 1 Abs. 2 und § 2 Nr. 14 Betriebskostenverordnung; BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19. Die Abgrenzung im Einzelfall klärt Ihre Verwaltung. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.